Agrariërs en gestopte agrariërs hebben steeds vaker vragen over de Rood-voor-Roodregeling. Ze hikken namelijk aan tegen de (verwachte) torenhoge kosten van de asbestsanering. Wat zijn de mogelijkheden van de regeling Rood voor Rood? En wat komt er allemaal bij kijken?
Problematiek
Gestopte agrariërs willen graag zo lang mogelijk op hun eigen erf blijven wonen. Maar de voormalige stallen en andere bedrijfsgebouwen zijn vaak een blok aan het been. Deze gebouwen hebben immers geen functie meer en staan dus leeg. En doordat er in veel gevallen ook nog eens asbest op de daken zit, zijn de gebouwen lastig te verzekeren. Echter is het verzekeren van gebouwen tegen opruimkosten wel van belang. Dat is na de storm van januari 2018 bijvoorbeeld weer opnieuw duidelijk geworden. Het laten opruimen van astbestplaten die in de wijde omtrek verspreid liggen, brengt hoge kosten met zich mee. En vervolgens komt dan de vraag: wat moet ik eigenlijk met die schuur waar nog maar een half dak op zit?
Kosten
Voor een gebouw van 1.000 vierkante meter komen de kosten voor asbestverwijdering en een nieuw dak neer op 25.000 tot 30.000 euro. Dit bedrag moet worden betaald uit de financiële (oudedag)reserves. Na de sanering blijven de overige onderhoudskosten doorgaan. Meedoen aan de Rood-voor-Roodregeling kan daarom aantrekkelijk zijn. De koper van de bouwkavel betaalt dan namelijk de sloop van de gebouwen, inclusief de asbestsanering.
Nieuwe functies voor bestaande agrarische gebouwen?
Sommige schuren of stallen kunnen natuurlijk een nieuwe functie krijgen. Denk aan een caravanstalling, aan opslag van goederen of aan een kleinschalige werkplaats.
Als een desbetreffende nieuwe functie mogelijk is, dan heeft het gebouw vaak wel de ‘verdiencapaciteit’ om de renovatie van het dak terug te verdienen. In de nieuwere bestemmingsplannen is er ruimte voor dit soort initiatieven. Echter, een gestopte boer wil meestal geen nieuwe projecten meer opstarten.
Gebouwen slopen en extra woning bouwen
Maar nu de vraag: wat te doen? In diverse gemeenten zijn er de zogenaamde Rood-voor-Roodregelingen. Deze regeling komt er kortgezegd op neer dat men een nieuwe woning mag bouwen op het erf in ruil voor de sloop van de overtollige bebouwing. Met de opbrengst van de bouwkavel (of het bouwrecht) kan men dan de kosten van de sloop en nieuwe erfinrichting betalen.
Toch niet zo gemakkelijk
De regeling lijkt daarmee een aantrekkelijke regeling. Toch valt in de praktijk regelmatig op dat het voor de betrokken (ex)agrariër nog niet zo eenvoudig is. Een Rood-voor-Roodproces is namelijk een emotioneel proces. Het is de afsluiting van een belangrijke fase in het leven van desbetreffende eigenaar, want het vaak eigenhandig opgebouwde bedrijf wordt gesloopt. Het gevolg van de regeling is dat er op het erf een extra woning komt. De ‘vrijheid’ op het eigen erf is daarmee verleden tijd.
Maar niet onbelangrijk is dat zulke procedures vaak lang duren. Veel ex-agrariërs zitten daar niet op te wachten. En daarbij is de uitkomst ervan ook nog eens onzeker. Welke kosten moeten er gemaakt worden? Kan de bouwkavel ook verkocht worden? Loopt de procedure een beetje door? Hoe lang moet ik geld voorfinancieren? Blijft er wel genoeg geld over voor mijn oude dag?
Het komt ook nog wel eens voor dat een van de kinderen de woning wil kopen. Dat lijkt een mooie oplossing, maar ook dan spelen er ‘emotionele’ vraagstukken. Bevoordeeld men het ene kind niet boven het andere? Kunnen de kinderen het financieel gezien wel overzien? Kunnen ze het ‘buiten wonen’ wel aan?
En dan zijn er ook nog vragen op fiscaal gebied. Denk hierbij aan vragen als: krijg ik te maken met btw? Moet ik extra inkomstenbelasting gaan betalen?
Mogelijke kansen
Ondanks deze soms lastige en emotionele aspecten, wordt de Rood-voor-Roodregeling wel degelijk als een kans gezien. Na jaren waarin er niet veel gebeurde door de moeizame woningmarkt en ingewikkelde procedures, komt er nu weer beweging. Veel gemeenten hebben het beleid versoepeld en de belangstelling van kopers neemt weer toe.
Bron: Countus
