De overheid geeft aan dat de ruimtelijke ordening van de veehouderij moet veranderen. De provincie scherpt de voorwaarden aan en huisvesting moet worden aangepast. Wijzigingen in regelgeving die invloed hebben op de gebruikswaarde van gebouwen, hebben gevolgen voor de economische waarde van de gebouwen. En dus voor de waarde in het kader van de WOZ. Dat wordt bij de taxatie vaak onvoldoende onderkend!
WOZ-waarde bepaalt afschrijving
De WOZ-waarde speelt naast de onroerend zaakbelasting een belangrijke rol als grondslag voor de inkomstenbelasting en de erf- of schenkbelasting. In de vennootschapsbelasting is deze impact van de WOZ-waarde nog groter. De afschrijving in de vennootschapsbelasting is namelijk beperkt tot aan de bodemwaarde van 100% van de WOZ. De bodemwaarde bepaalt de omvang van de ruimte voor afschrijvingen. Deze aftrekpost is nodig om geld te kunnen reserveren voor vervanging en verbeteringen. Wanneer er aan een ondernemer nieuwe vergaande milieu- en dierenwelzijnseisen opgelegd worden ten aanzien van de bedrijfsgebouwen, moet er ook ruimte zijn om dit geld in de bedrijfsvoering daarvoor te reserveren.
Invloed van wet- en regelgeving
In de agrarische sector zijn er meerdere aspecten bepalend voor de waarde van het woonhuis en de bedrijfsgebouwen. Naast de reguliere zaken als de onderhoudstoestand van het woonhuis en bedrijfsgebouwen en het marktsentiment ook nog een aantal cruciale factoren een belangrijke rol. Het is van belang om per object te beoordelen of de voorwaarden in wet- en regelgeving voldoende zijn meegenomen in de waardebepaling. Bepaalde wet- en regelgeving kan de ontwikkeling van het bedrijf vertragen of zelfs blokkeren, waardoor de waarde van het object drastisch naar beneden moet worden bijgesteld.
Praktijkvoorbeeld
Een goed voorbeeld hiervan zijn de bedrijfsgebouwen in de pelsdierhouderij. Op 15 januari 2013 is de Wet verbod Pelsdierhouderij ingegaan. De einddatum voor het stoppen met een pelsdierhouderij was eerst 1 januari 2024. Door het uitbreken van het coronavirus op de pelsdierhouderijen ging het verbod op 8 januari 2021 in. Dit betekent dat deze gebouwen in feite functieloos en nauwelijks verhandelbaar zijn. De waardedruk die hier vanuit gaat, is enorm. En dus zal dat direct zichtbaar moeten zijn in de WOZ-taxaties voor deze sector.
In veel andere sectoren is er ook sprake van een grote waardedaling. Als gevolg van strengere wet- en regelgeving zijn er voor verschillende gebouwen op korte termijn aanpassingen noodzakelijk om nog functioneel gebruikt te kunnen worden. Deze factoren worden door de Waarderingskamer weliswaar onderkent als men de taxatiewijzer raadpleegt, maar deze factoren worden in de praktijk door taxateurs vaak onvoldoende meegenomen in de waardebepaling van het object. De kengetallen in de taxatiewijzer zijn daarnaast gebaseerd op landelijke cijfers en houden geen rekening met uiteenlopende regionale verschillen.
Lagere WOZ-taxaties noodzakelijk
Bij ABAB zijn we van mening dat er als gevolg van beleidsaanpassingen fors lagere WOZ-taxaties noodzakelijk zijn. We gaan met name inzetten op een juiste waardering van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen waarvoor geen alternatieve aanwendingsmogelijkheden zijn. Gemeenten kennen in de WOZ-beschikking aan de verouderde stallen doorgaans een waarde toe. Maar in de praktijk hebben deze gebouwen helemaal geen waarde. Ze zijn op basis van de bestemming onverkoopbaar en zeker in de krimpgebieden ontbreken de alternatieve aanwendingsmogelijkheden.
De taxateur baseert zich op het feit dat de verouderde stal nog altijd voor iets andere gebruikt kan worden, een caravanstalling of een groepsaccommodatie. Het idee dat de verouderde stal nog altijd voor iets anders gebruikt kan worden, is in de praktijk niet realistisch. Aan het einde van de gebruiksperiode hebben gebouwen echt geen waarde meer. Bovendien hebben veel van die gebouwen ook nog een probleem met asbest. Het is duidelijk dat het saneren van asbest eveneens een forse kostenpost bevat.
Bron: ABAB
